Um dos grandes obstáculos enfrentados pelos contribuintes, pessoas físicas proprietárias de imóveis no Brasil, está relacionado às limitações impostas pela Receita Federal na atualização dos valores dos bens declarados na Declaração de Ajuste Anual de Pessoa Física. Essas limitações existem porque o ganho de capital obtido ao longo do tempo em que o imóvel permaneceu na posse do contribuinte é tributado no momento da venda. Para entender como funciona o imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis, acesse aqui.

Diante desse contexto, a Lei 14.973/2024 trouxe a possibilidade de atualização do valor declarado do imóvel para o valor atual de mercado, mediante o recolhimento de um imposto à alíquota de 4%. Mas será que isso é um benefício ou um prejuízo ao contribuinte? Vamos entender melhor a seguir.

Como funciona a atualização e o impacto sobre o ganho de capital na venda futura do imóvel?
Conforme descrito no Capítulo II da Lei 14.973/2024, o contribuinte poderá atualizar o valor dos imóveis já declarados para o valor de mercado atual, pagando uma alíquota de 4% sobre a diferença. O imposto devido pela atualização deve ser recolhido em até 90 dias, contados da data de publicação da referida lei.

A Receita Federal, por meio da Instrução Normativa nº 2222/2024, instituiu a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), que deve ser preenchida no site da Receita para a emissão do DARF necessário ao recolhimento do tributo.

Exemplo:

Um imóvel declarado por R$200.000,00, cujo valor de mercado atual seja R$4.000.000,00, teria uma diferença de R$3.800.000,00. Aplicando a alíquota de 4% sobre essa diferença, o imposto devido seria de R$152.000,00.

Após o pagamento, o valor do imóvel será atualizado na Declaração de Ajuste Anual do contribuinte. Até aqui, parece aceitável. No entanto, a lei estabelece que o imposto sobre o ganho de capital na venda do imóvel atualizado será calculado utilizando uma fórmula específica para vendas realizadas até 15 anos após a atualização, sendo que o fator de redução do imposto aumenta ao longo do tempo.

Se o mesmo imóvel atualizado para R$4.000.000,00 for vendido antes de 36 meses pelo mesmo valor, o imposto de renda sobre o ganho de capital seria de R$570.000,00. Ou seja, ao optar pela atualização, o contribuinte estará vinculado a essa fórmula de cálculo para o recolhimento do imposto sobre ganho de capital.

É realmente vantajoso optar pela atualização?
Se o contribuinte optar pela atualização com base nessa lei, ele ficará vinculado às suas regras no futuro. Isso significa que, ao vender o imóvel, ele perderá os possíveis benefícios e descontos já existentes na legislação brasileira. Para conhecer mais sobre esses benefícios e descontos, acesse aqui.

De modo geral, a norma não parece trazer grandes benefícios aos contribuintes pessoas físicas, além de, tecnicamente, ofender o princípio constitucional da capacidade contributiva, principalmente se o valor da venda for equivalente ao valor atualizado em um curto espaço de tempo.

Conclusão
Embora a Lei 14.973/2024 seja apresentada como um benefício aos proprietários de imóveis, seu caráter é essencialmente arrecadatório. Em muitos casos, essa atualização pode acabar prejudicando os contribuintes, especialmente aqueles que poderiam se beneficiar dos descontos e benefícios já previstos na legislação.

Ressaltamos que, além dessa questão, a lei também trata do Regime de Regularização de Bens Cambial e Tributária (RERCT), sobre o qual falaremos em outro post.

Este conteúdo é informativo e não constitui consultoria jurídica. Caso tenha dúvidas, entre em contato conosco ou deixe seu comentário abaixo.

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