Assim é a determinação do nosso Código Civil, no artigo 1245 “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Traduzindo para o jargão popular: somente é dono quem registra! Tamanha sua importância, que a obrigatoriedade já constava no art. 530, I, do Código Civil de 1916 “Adquire-se a propriedade imóvel: I- pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”

O papel do Registro de Imóveis e da matrícula

O Oficial de Registro de Imóveis é nomeado pelo Estado e é a autoridade pública responsável pelo registro dos documentos de transações imobiliárias, controle de ônus sobre os imóveis, entre outras diversas funções. Cada imóvel possui um registro único – a Matrícula – onde ficam reunidas todas as informações sobre o imóvel e seus proprietários. Somente com o nome registrado na matrícula é que o comprador passa a ter a propriedade e domínio pleno sobre o imóvel.

A forma mais popular de compra de imóveis entre particulares é através do compromisso de venda e compra – o popular “contrato de gaveta”, que nada mais é do que um documento particular entre pessoas: de um lado uma prometendo vender e de outro lado a outra prometendo comprar o imóvel de acordo com as condições estabelecidas no documento, tais como, preço do imóvel, prazos para pagamento e obrigações entre eles. Geralmente, o comprador recebe o imóvel para morar ou nele construir sua casa e segue pagando o preço para o vendedor por meses ou anos. Após o término do pagamento, o comprador busca receber a Escritura Pública de Venda e Compra do vendedor e se depara com diversas dificuldades que impedem a formalização definitiva da compra e o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Principais dificuldades enfrentadas para a regularização do imóvel

Dentre as dificuldades mais comuns são: o vendedor já morreu e os herdeiros não querem ter trabalho com algo que não mais pertence à família; o vendedor se nega a outorgar a escritura ao comprador, exigindo-lhe mais dinheiro, dizendo que o imóvel vale mais; o vendedor não é o titular de domínio verdadeiro do imóvel e não possui a capacidade de transferir ao comprador o pleno domínio sobre o bem; o vendedor se nega a transferir ao comprador o domínio por simples capricho – não vou gastar meu tempo com isso; os vendedores se mudaram e não se pode localizá-los; a empresa vendedora foi à falência e não se localiza ninguém com legitimidade para assinar a escritura, etc. Muitas são as circunstâncias negativas que o comprador enfrenta na hora de regularizar o imóvel em seu nome definitivamente.

É nesse cenário que a Adjudicação Compulsória se apresenta como uma importante ferramenta jurídica em favor do comprador. Através desse procedimento o comprador se socorre aos órgãos do Poder Judiciário para alcançar seu direito de obter a plena propriedade de seu imóvel.

Antes da Lei 14382/2022 (alterou a Lei 6015/73), o pedido de Adjudicação compulsória somente poderia ser feito judicialmente, com a propositura de uma Ação de Adjudicação Compulsória, mas após ela, esse procedimento pode ser feito extrajudicialmente perante o Oficial de registro de Imóveis.

O que é Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é a ferramenta garantida por lei para que o comprador, tendo cumprido todas suas obrigações, obtenha seu título aquisitivo para registrá-lo perante o Cartório de Registro de Imóveis, nas hipóteses que não se possa consegui-lo pelos meios tradicionais.

É através desse instrumento que o comprador pode obter o título judicial ou extrajudicial que substitui a Escritura de Venda e Compra – a Carta de Adjudicação expedida pelo Juiz ou o documento particular validado pelo Oficial de Registro de Imóveis. Nessa situação, a presença do vendedor é suprida pelo Juiz ou pelo Oficial do Registro de Imóveis.

No artigo 1418 do Código Civil está garantido esse direito: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

A modalidade extrajudicial encontra amparo no artigo 216-B, da Lei 6015/73, introduzido pela Lei 14382/2022: “Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.”

Quais os requisitos para pedir a adjudicação compulsória da propriedade? E quais os documentos necessários?

Os principais requisitos são: i) ser o adquirente de um imóvel; ii) ter cumprido todas obrigações constantes do contrato particular realizado com o vendedor; iii) ser o vendedor o atual titular de domínio na matrícula do imóvel; iv) ter tentado os meios tradicionais de obtenção da escritura pública sem alcançar sucesso (envio de uma notificação para provar que tentou a solução amigável);

Os documentos necessários são aqueles que comprovem os requisitos acima, além da identificação pessoal, comprovante de residência e estado civil. Outros documentos são importantes, tais como, quitação dos impostos sobre o imóvel (IPTU) e no caso da opção pela via extrajudicial, de uma ata notarial atestando todos os fatos.

Na adjudicação compulsória ainda será necessária a presença do vendedor?

Não. O procedimento da adjudicação compulsória visa justamente suprir a presença e assinatura do vendedor. Se assim não fosse, não faria sentido, já que recusa ou impedimento do vendedor em outorgar a Escritura de Venda e Compra ao comprador é o principal fundamento da existência da forma compulsória.

Tanto é que a adjudicação compulsória é um dos tipos de expropriação da propriedade. Isso quer dizer que mesmo o vendedor não passando a escritura de seu imóvel, o vendedor terá o direito de exigir compulsoriamente e o Estado (juiz ou oficial do registro de imóveis) fará as vezes do vendedor.

Isso se justifica porque não é correto que o vendedor se comprometa a vender o imóvel ao comprador, receba o valor do preço total e depois se negue a passar a propriedade plena à ele, como de direito.

É obrigatória a presença de uma advogado no procedimento da Adjudicação compulsória?

Sim. Tanto pela via judicial como na via extrajudicial é obrigatória a presença de um advogado.

Somente ele poderá analisar se o caso preenche todos os requisitos legais, levantar documentos, elaborar os procedimentos preparatórios, coordenar escritura, ata notarial, e fazer o requerimento perante o Oficial de Registro de Imóveis.

Na verdade, entendemos que os preparativos para a formalização do pedido são os mesmos tanto para a Ação Judicial, quanto para o requerimento extrajudicial, se diferenciando apenas qual autoridade irá conduzir e decidir, o Juiz ou o Oficial de Registro de Imóveis.

É possível o vendedor requerer a Adjudicação Compulsória para que o imóvel vendido seja passado para o nome do comprador que se nega a receber a Escritura de Venda e Compra?

Sim. Esta modalidade se designa como Adjudicação Compulsória Inversa.

O mesmo artigo citado – artigo 216-B, § 1º garante ao vendedor esse direito: “São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos…”

De fato, o vendedor que após receber o preço pela venda do seu imóvel e não consegue passar a propriedade para o comprador, enfrenta os mesmos entraves acima. E ainda pior, como a titularidade de domínio do imóvel na Matrícula ainda permanece em nome dele, ele fica sujeito a ações judiciais de execução fiscal, caso o comprador não pague os impostos municipais; fica sujeito a responder por eventual dano ambiental no imóvel que ainda está em seu nome e diversos outros aborrecimentos, inconvenientes e desgastes para comprovar que o imóvel não mais lhe pertence.

Conclusão

Como vimos em linhas gerais, a Adjudicação Compulsória é um valioso remédio jurídico para a pessoa que adquiriu um imóvel, pagou por ele até o final e não consegue obter seu direito à Escritura Pública de Venda e Compra e se tornar o proprietário pleno do imóvel. E, igualmente, para o vendedor transferir a propriedade para o comprador.

Ainda mais após a inclusão do artigo de lei que facilitou o acesso a essa ferramenta através de procedimento extrajudicial, a ser realizado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da localidade do imóvel em questão.

Cada caso em particular, contudo, deve ser analisado e estudado atentamente por um advogado especializado na área de direito imobiliário e registral a fim de identificar os verdadeiros entraves que se enfrenta e se eles são capazes de preencher os requisitos da adjudicação compulsória.

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