A atividade de self storage vem crescendo expressivamente nos centros urbanos, especialmente em razão da redução do tamanho dos apartamentos e da necessidade de espaços adicionais para armazenamento de bens móveis.
Apesar de sua expansão, a atividade ainda não possui CNAE específico, sendo, na maior parte das vezes, considerada uma locação de espaços, diferentemente do serviço de armazenagem e guarda de bens, cuja natureza é de prestação de serviço especializada.
Compreender essa distinção é essencial para a classificação do uso do imóvel na modalidade self-storage e seus impactos no IPTU, pois o enquadramento incorreto pode gerar cobrança tributária superior ao devido.
Caracterização da Atividade de Self-Storage
O self storage caracteriza-se pela locação de espaços aos clientes, geralmente pessoas físicas, que utilizam tais espaços de forma autônoma, como uma extensão de suas residências.
Essa modalidade difere do contrato de armazenagem e guarda de bens, no qual o responsável pelo armazenamento, geralmente uma empresa, possui expertise técnica na conservação adequada dos bens, funcionando muitas vezes como centro de distribuição dentro de um processo logístico.
Tal distinção é fundamental para delimitar as bases de cobrança, uma vez que o valor cobrado pelo self storage costuma ser inferior ao do serviço técnico de armazenamento, questão que reflete na natureza do contrato e, consequentemente, na tributação do imóvel.
Enquadramento do Imóvel para o Cálculo do IPTU
Segundo o art. 17 da Lei nº 10.235/1986, o valor venal dos imóveis construídos, base de cálculo do IPTU, é obtido pela soma do valor venal do terreno e da construção.
Esses valores são determinados por elementos como área, padrão construtivo, localização e idade do imóvel, com aplicação de fatores específicos, como o de obsolescência, conforme previsto na legislação.
A fórmula para a apuração do valor venal de construção, que compõe a base de cálculo do IPTU, é:
Valor Venal de Construção = Área Construída x Valor Unitário de m² x Fator de Obsolescência.
O valor unitário de metro quadrado é estabelecido por enquadramento na Tabela V da Planta Genérica de Valores, que classifica os imóveis segundo tipos de uso e padrões de construção. O artigo 15 da Lei destaca que a determinação do tipo de uso influencia diretamente o valor dessa unidade de medida e, portanto, o montante do IPTU devido.
Divergência no Enquadramento: Tipo 4 versus Tipo 5
O equívoco mais recorrente no lançamento fiscal de imóveis utilizados na modalidade self-storage está na aplicação do Tipo 4 (Comercial Vertical). Conforme a Tabela V, o Tipo 4 abrange “imóveis comerciais, de serviços ou mistos, com mais de dois pavimentos”, utilizados para atividades comerciais — o que não condiz com a atividade de locação de espaços para armazenamento de bens realizada pelos empreendimentos de self-storage.
Por sua vez, o Tipo 5 (Armazém/Depósito) destina-se a imóveis voltados a armazenamento e depósito, o que representa com maior precisão o uso típico do self-storage. Assim, a classificação do uso do imóvel na modalidade self-storage deve observar o Tipo 5, evitando a sobrevalorização do valor venal e, consequentemente, o aumento indevido do IPTU.
Conceitos Legais e Normativos do Uso do Imóvel
A classificação do uso do solo na legislação civil, especialmente na Lei de Uso e Ocupação do Solo de São Paulo (Lei nº 16.402/2016), reforça que o imóvel utilizado para armazenamento de bens móveis, na modalidade self-storage, deve ser enquadrado como uso não residencial, subcategoria de armazenamento e guarda de bens, e não como atividade comercial de caráter institucional ou de vendas.
É necessário distinguir o uso civil do imóvel, definido por suas características físicas e a atividade de locação de espaço, da prestação de serviços de armazenagem, que possui requisitos técnicos e conceitos próprios previstos na legislação.
Considerações Sobre a Classificação do Uso do Imóvel
A caracterização correta do uso do imóvel, conforme a legislação municipal, impacta diretamente na base de cálculo do IPTU. A incorreta aplicação do Tipo 4 – Comercial Vertical acarreta uma valorização indevida do valor venal do imóvel e, por consequência, uma cobrança de IPTU superior ao devido.
Além disso, tal enquadramento contraria o ato administrativo de concessão de licença de funcionamento, que, na maioria dos casos envolvendo self-storage, é compatível com o uso de armazém ou depósito (Tipo 5).
A atividade de locação de espaços de armazenamento, por sua natureza, mostra-se incompatível com as atividades comerciais típicas, sendo, portanto, incorreto enquadrar o imóvel nesse grupo para efeitos fiscais.
Conclusão
Diante de todo o exposto, conclui-se que o imóvel objeto da presente análise deve ser classificado corretamente como Tipo 5 (Armazém/Depósito), conforme previsto na Tabela V da Lei nº 10.235/1986, e não como Tipo 4 (Comercial Vertical).
Essa classificação do uso do imóvel na modalidade self-storage encontra respaldo no princípio da legalidade e visa garantir conformidade com as normas constitucionais e municipais, baseando-se na análise técnica do uso efetivo do imóvel e em suas características físicas.
A manutenção de um enquadramento incorreto resulta em prejuízo financeiro ao contribuinte e afronta os princípios da legalidade e da capacidade contributiva. Portanto, é imperativo que haja a reclassificação do uso de imóveis para fins de cálculo justo do IPTU, conforme a atividade efetivamente exercida e a real destinação da edificação.
