Assim é a determinação do nosso Código Civil, no artigo 1245 “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Traduzindo para o jargão popular: somente é dono quem registra! Tamanha sua importância, que a obrigatoriedade já constava no art. 530, I, do Código Civil de 1916 “Adquire-se a propriedade imóvel: I- pela transcrição do título de transferência no registro do imóvel.”

O papel do Registro de Imóveis e da matrícula

O Oficial de Registro de Imóveis é nomeado pelo Estado e é a autoridade pública responsável pelo registro dos documentos de transações imobiliárias, controle de ônus sobre os imóveis, entre outras diversas funções. Cada imóvel possui um registro único – a Matrícula – onde ficam reunidas todas as informações sobre o imóvel e seus proprietários. Somente com o nome registrado na matrícula é que o comprador passa a ter a propriedade e domínio pleno sobre o imóvel.

A forma mais popular de compra de imóveis entre particulares é através do compromisso de venda e compra – o popular “contrato de gaveta”, que nada mais é do que um documento particular entre pessoas: de um lado uma prometendo vender e de outro lado a outra prometendo comprar o imóvel de acordo com as condições estabelecidas no documento, tais como, preço do imóvel, prazos para pagamento e obrigações entre eles. Geralmente, o comprador recebe o imóvel para morar ou nele construir sua casa e segue pagando o preço para o vendedor por meses ou anos. Após o término do pagamento, o comprador busca receber a Escritura Pública de Venda e Compra do vendedor e se depara com diversas dificuldades que impedem a formalização definitiva da compra e o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Principais dificuldades enfrentadas para a regularização do imóvel

Dentre as dificuldades mais comuns são: o vendedor já morreu e os herdeiros não querem ter trabalho com algo que não mais pertence à família; o vendedor se nega a outorgar a escritura ao comprador, exigindo-lhe mais dinheiro, dizendo que o imóvel vale mais; o vendedor não é o titular de domínio verdadeiro do imóvel e não possui a capacidade de transferir ao comprador o pleno domínio sobre o bem; o vendedor se nega a transferir ao comprador o domínio por simples capricho – não vou gastar meu tempo com isso; os vendedores se mudaram e não se pode localizá-los; a empresa vendedora foi à falência e não se localiza ninguém com legitimidade para assinar a escritura, etc. Muitas são as circunstâncias negativas que o comprador enfrenta na hora de regularizar o imóvel em seu nome definitivamente.

É nesse cenário que a Adjudicação Compulsória se apresenta como uma importante ferramenta jurídica em favor do comprador. Através desse procedimento o comprador se socorre aos órgãos do Poder Judiciário para alcançar seu direito de obter a plena propriedade de seu imóvel.

Antes da Lei 14382/2022 (alterou a Lei 6015/73), o pedido de Adjudicação compulsória somente poderia ser feito judicialmente, com a propositura de uma Ação de Adjudicação Compulsória, mas após ela, esse procedimento pode ser feito extrajudicialmente perante o Oficial de registro de Imóveis.

O que é Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é a ferramenta garantida por lei para que o comprador, tendo cumprido todas suas obrigações, obtenha seu título aquisitivo para registrá-lo perante o Cartório de Registro de Imóveis, nas hipóteses que não se possa consegui-lo pelos meios tradicionais.

É através desse instrumento que o comprador pode obter o título judicial ou extrajudicial que substitui a Escritura de Venda e Compra – a Carta de Adjudicação expedida pelo Juiz ou o documento particular validado pelo Oficial de Registro de Imóveis. Nessa situação, a presença do vendedor é suprida pelo Juiz ou pelo Oficial do Registro de Imóveis.

No artigo 1418 do Código Civil está garantido esse direito: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”.

A modalidade extrajudicial encontra amparo no artigo 216-B, da Lei 6015/73, introduzido pela Lei 14382/2022: “Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.”

Quais os requisitos para pedir a adjudicação compulsória da propriedade? E quais os documentos necessários?

Os principais requisitos são: i) ser o adquirente de um imóvel; ii) ter cumprido todas obrigações constantes do contrato particular realizado com o vendedor; iii) ser o vendedor o atual titular de domínio na matrícula do imóvel; iv) ter tentado os meios tradicionais de obtenção da escritura pública sem alcançar sucesso (envio de uma notificação para provar que tentou a solução amigável);

Os documentos necessários são aqueles que comprovem os requisitos acima, além da identificação pessoal, comprovante de residência e estado civil. Outros documentos são importantes, tais como, quitação dos impostos sobre o imóvel (IPTU) e no caso da opção pela via extrajudicial, de uma ata notarial atestando todos os fatos.

Na adjudicação compulsória ainda será necessária a presença do vendedor?

Não. O procedimento da adjudicação compulsória visa justamente suprir a presença e assinatura do vendedor. Se assim não fosse, não faria sentido, já que recusa ou impedimento do vendedor em outorgar a Escritura de Venda e Compra ao comprador é o principal fundamento da existência da forma compulsória.

Tanto é que a adjudicação compulsória é um dos tipos de expropriação da propriedade. Isso quer dizer que mesmo o vendedor não passando a escritura de seu imóvel, o vendedor terá o direito de exigir compulsoriamente e o Estado (juiz ou oficial do registro de imóveis) fará as vezes do vendedor.

Isso se justifica porque não é correto que o vendedor se comprometa a vender o imóvel ao comprador, receba o valor do preço total e depois se negue a passar a propriedade plena à ele, como de direito.

É obrigatória a presença de uma advogado no procedimento da Adjudicação compulsória?

Sim. Tanto pela via judicial como na via extrajudicial é obrigatória a presença de um advogado.

Somente ele poderá analisar se o caso preenche todos os requisitos legais, levantar documentos, elaborar os procedimentos preparatórios, coordenar escritura, ata notarial, e fazer o requerimento perante o Oficial de Registro de Imóveis.

Na verdade, entendemos que os preparativos para a formalização do pedido são os mesmos tanto para a Ação Judicial, quanto para o requerimento extrajudicial, se diferenciando apenas qual autoridade irá conduzir e decidir, o Juiz ou o Oficial de Registro de Imóveis.

É possível o vendedor requerer a Adjudicação Compulsória para que o imóvel vendido seja passado para o nome do comprador que se nega a receber a Escritura de Venda e Compra?

Sim. Esta modalidade se designa como Adjudicação Compulsória Inversa.

O mesmo artigo citado – artigo 216-B, § 1º garante ao vendedor esse direito: “São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos…”

De fato, o vendedor que após receber o preço pela venda do seu imóvel e não consegue passar a propriedade para o comprador, enfrenta os mesmos entraves acima. E ainda pior, como a titularidade de domínio do imóvel na Matrícula ainda permanece em nome dele, ele fica sujeito a ações judiciais de execução fiscal, caso o comprador não pague os impostos municipais; fica sujeito a responder por eventual dano ambiental no imóvel que ainda está em seu nome e diversos outros aborrecimentos, inconvenientes e desgastes para comprovar que o imóvel não mais lhe pertence.

Conclusão

Como vimos em linhas gerais, a Adjudicação Compulsória é um valioso remédio jurídico para a pessoa que adquiriu um imóvel, pagou por ele até o final e não consegue obter seu direito à Escritura Pública de Venda e Compra e se tornar o proprietário pleno do imóvel. E, igualmente, para o vendedor transferir a propriedade para o comprador.

Ainda mais após a inclusão do artigo de lei que facilitou o acesso a essa ferramenta através de procedimento extrajudicial, a ser realizado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da localidade do imóvel em questão.

Cada caso em particular, contudo, deve ser analisado e estudado atentamente por um advogado especializado na área de direito imobiliário e registral a fim de identificar os verdadeiros entraves que se enfrenta e se eles são capazes de preencher os requisitos da adjudicação compulsória.

Ressaltamos que este conteúdo é dirigido ao público não especializado e não representa qualquer tipo de consultoria ou orientação. Esperamos que este conteúdo tenha contribuído com informações claras e objetivas. Caso tenha alguma dúvida ou comentário, deixe aqui nos comentários ou entre em contato conosco.

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Se você é proprietário de um imóvel e considera vendê-lo para uma incorporadora, é fundamental entender o cronograma das atividades essenciais nesse tipo de transação.

Este artigo apresenta os passos básicos para venda de imóvel para incorporação imobiliária, sob a perspectiva dos proprietários.

Regularize a Matrícula do Seu Imóvel

A matrícula do imóvel é o documento que reúne todas as informações sobre a cronologia do imóvel, incluindo detalhes sobre os proprietários atuais e anteriores, transmissões por inventários, o valor da aquisição e possíveis ônus, como garantias ou penhoras.

Para que a matrícula seja considerada regular, é necessário que todos os atos de transmissão de propriedade estejam devidamente registrados, como doações, compras e vendas, partilhas de inventário e divórcio, integralizações de capital social, entre outros.

Se houver pendências como um inventário não concluído, é essencial avaliar essas questões desde o início, incluindo os custos e o tempo necessário para solucioná-las. Para mais detalhes sobre inventário, acesse aqui.

Avalie o Valor do Imóvel para Incorporação

Para negociar com a incorporadora, é importante entender o valor potencial de seu imóvel dentro do contexto de incorporação. Isso inclui verificar o zoneamento, o tamanho da área e a importância do seu imóvel na formação da área de interesse da incorporadora.

Em São Paulo, por exemplo, é essencial considerar o Plano Diretor, a Lei de Parcelamento e Uso do Solo e o Código de Obras. Esses elementos, combinados, permitem uma avaliação precisa do terreno e das dificuldades que a incorporadora poderá enfrentar.

O cálculo do valor do terreno é feito a partir da estimativa de lucro da incorporadora com as unidades futuras e dos custos, incluindo por exemplo construção, despesas e custos, impostos e aquisição do terreno.

Analise Contratos de Locação Vigentes

Mesmo que o imóvel esteja alugado, a venda para uma incorporadora imobiliária pode ocorrer, desde que alguns pontos sejam observados. Primeiro, verifique se o contrato de locação possui cláusula de vigência registrada na matrícula do imóvel. Nesse caso, uma negociação com o locatário será necessária.

Além disso, é necessário observar o direito de preferência do locatário, oferecendo-lhe a oportunidade de compra nas mesmas condições oferecidas à incorporadora. Se o locatário optar por não exercer o direito de preferência, a venda pode prosseguir com a incorporadora. Mais informações sobre o direito de preferência estão neste artigo.

Solicite a Proposta de Compra por Escrito

Normalmente a venda de imóvel para incorporação imobiliária inclui 3 documentos básicos:

(i) a proposta de compra;

(ii) o compromisso de Venda e Compra (CVC); e

(iii) a Escritura Pública de Venda e Compra.

A proposta de compra inicial formaliza os termos da compra, detalhando se será uma compra direta ou permuta e as condições de pagamento. O documento deve incluir informações sobre sinal, parcelamento ou pagamento à vista, além da responsabilidade pela comissão de corretagem, caso exista.

Neste estágio, é recomendável avaliar o imposto sobre ganho de capital. Saiba mais sobre esse assunto neste artigo.

Negocie o Compromisso de Venda e Compra (CVC)

Após a proposta inicial, a incorporadora enviará uma minuta do Compromisso de Venda e Compra (CVC), que detalha todas as condições de compra. Este documento é essencial, pois estabelece os direitos e obrigações das partes.

Para o CVC, negocie as condições específicas, incluindo:

• Estipule prazo razoável para sanar pendências documentais do imóvel, como por exemplo apontamentos na certidão UNICAI, inconsistências entre IPTU e Matrícula, Condephat, números de CPF errados na matrícula ou inexistentes, divórcios, inventários não concluídos, entre outros (vide passo 1 acima), para evitar penalidades, como pagamento de multa pela não correção no prazo.
• Estipule prazo razoável para sanar problemas dos proprietários e de suas empresas perante a Receita Federal, bem como para obter informações a respeito de homonímia, processos judiciais que estejam em andamento ou que já foram arquivados, mas aparecem nas certidões pessoais, são obrigações dos vendedores esclarecer juridicamente.
• Estipule condições a serem observadas com relação ao locatário do imóvel a ser vendido.
• Estipule cuidados acerca de sondagem de solo a ser realizada no imóvel
• Negocie detalhadamente as condições resolutivas para que a decisão de compra não fique somente na mão da incorporadora.
• Negocie como será feito o pagamento do preço, se venda e compra ou permuta (que pode ser física ou financeira, conheça mais aqui: link para post sobre gcap venda permuta com torna)
• Se for operação de permuta, negocie os valores que deverão constar no documento de Escritura Pública para evitar autuações pela
  Receita Federal
• Estabeleça direitos e obrigações relativos a eventuais usufrutos pendentes no imóvel
• Negocie como será feita a rescisão do contrato de locação e demais impactos relativos ao locatário do imóvel
• Caso você resida no imóvel, negocie um prazo razoável para que sua mudança seja tranquila, se for o caso, assine também um contrato de comodato.

Lembramos que não existe um padrão de cláusulas no Compromisso de Venda e Compra, cada caso é único e deve ser analisado de forma individualizada e levando em conta suas peculiaridades jurídicas e mercadológicas.

Obtenha Certidões de Praxe

Após a assinatura do CVC, inicia-se o prazo para cumprir as obrigações, incluindo a obtenção das certidões de praxe. Se o vendedor for sócio de uma empresa, também é necessário apresentar as certidões empresariais.

Atualmente, algumas incorporadoras assumem o ônus das certidões, mas caso existam pendências ou apontamentos nas certidões, é fundamental estar assessorado por uma equipe de profissionais eficiente, que poderá auxiliar tanto na obtenção de documentos complementares, como por exemplo desarquivamento de ações antigas, quanto no esclarecimento de questões jurídicas que possam surgir, mas não necessariamente devem impactar negativamente a venda pretendida.

Cumpra Obrigações do Compromisso

Além das certidões, podem haver outras obrigações, como por exemplo, regularizar a matrícula ou dados do cadastro na prefeitura IPTU, CONDEPHAT, concluir inventários pendentes ou regularizar CPFs.

Se o imóvel estiver alugado, é necessário atender às obrigações com o locatário e verificar se a incorporadora cumpriu suas próprias obrigações, aplicando penalidades em caso de descumprimento.

Importante lembrar que os vendedores também deverão fiscalizar se as obrigações e prazos assumidos pela compradora também estão sendo cumpridos.

Lavratura da Escritura Pública de Venda e Compra

Com as obrigações cumpridas por ambas as partes, é hora de lavrar a Escritura Pública em Cartório de Notas.

Esse documento formaliza a transferência de propriedade e é fundamental que seja revisado por um advogado especializado, de modo que reflita corretamente a vontade das partes e proteja seus interesses perante terceiros, como por exemplo a Prefeitura ou a Receita Federal.

Importante notar a comum necessidade de apoio profissional na obtenção de certificado digital para assinatura de escritura remotamente, para evitar que haja atraso na assinatura.

A respeito do pagamento do preço, normalmente é feito na data da assinatura da escritura. E quando a família de vendedores é grande, é recomendável a coordenação de recebimento unificado do valor, para que seja possível lavrar a escritura com maior eficiência e tranquilidade.

Registre a Escritura na Matrícula

Após a lavratura, a escritura deve ser registrada na matrícula do imóvel, consolidando a transferência da propriedade. Isso evita responsabilidades solidárias dos antigos proprietários em caso de incidentes, como por exemplo ações judiciais de vizinhos prejudicados por obras.

Além disso, o registro da Escritura é necessário para que a Prefeitura passe a cobrar IPTU do novo proprietário, no caso, da incorporadora.

É importante acompanhar o processo de registro da escritura na matrícula, porque normalmente o cartório devolve com exigências e podem envolver providências de ambas as partes.

Declare o Ganho de Capital e Pague os Tributos

A última etapa do processo de venda de imóvel para incorporação imobiliária é o cumprimento das obrigações perante a Receita Federal.

Os vendedores têm um prazo aproximado de 1 mês após a venda para realizarem a declaração de ganho de capital e pagarem o imposto de renda incidente. Saiba mais a respeito neste artigo.

Os vendedores fazem jus à isenção de ganho de capital na compra de outro imóvel no prazo de 180 dias após a venda, mas observe as condições específicas para aproveitamento deste benefício. Conheça.

Cumpridas as obrigações de declaração de ganho de capital, também é necessário que a Declaração de Imposto de Renda do exercício seguinte esteja coerente com as informações da venda e possível aquisição de outros bens.

Por que a incorporação imobiliária exige assessoria especializada

A modalidade de venda de imóvel para incorporação imobiliária é mais complexa que uma venda de imóvel para particular, e requer conhecimento mais aprofundado do profissional contratado para assessorar os vendedores, principalmente nas áreas de direito imobiliário, registral, família e sucessões, tributário e o domínio das práticas de mercado.

Em uma cidade como São Paulo, que apresenta um grande adensamento populacional, com notório déficit habitacional, é saudável que haja uma maior verticalização, sob a condição de serem observadas as diretrizes urbanísticas previstas nas normas vigentes, principalmente no Plano Diretor Municipal.

Ressaltamos que este conteúdo é dirigido ao público não especializado e não representa qualquer tipo de consultoria ou orientação. Esperamos que este conteúdo tenha contribuído com informações claras e objetivas. Caso tenha alguma dúvida ou comentário, deixe aqui nos comentários ou entre em contato conosco.

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