Introdução
No cenário corporativo atual, a gestão eficiente de ativos imobiliários tornou-se um desafio multifacetado, principalmente aos departamentos jurídicos, exigindo uma abordagem que transcende as fronteiras tradicionais do direito imobiliário.
A recente previsão legal da adjudicação compulsória inversa, prevista no artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, representa um ponto de convergência crucial entre as especialidades jurídicas imobiliária e tributária.
Referida norma jurídica consagrou o entendimento que já vinha sendo adotado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo desde 2019: de que assim como o direito à transferência ao comprador é garantido pela adjudicação compulsória clássica, também deve ocorrer de forma inversa, ou seja para benefício do vendedor que se vê impedido de transferir a propriedade ao comprador.
Esta norma jurídica oferece uma solução eficiente para um problema persistente que afeta empresas de médio e grande porte detentoras de ativos imobiliários: a transferência efetiva de propriedade de imóveis já comercializados, e que continuam sendo contribuintes de IPTU por força do art. 34 do CTN.
Conceito
A adjudicação compulsória inversa, instituída pela Lei 14.382/2022, é um mecanismo jurídico que permite ao vendedor pleitear judicialmente a transferência da propriedade para o nome do comprador quando este se recusa a fazê-lo.
Este instrumento representa uma evolução significativa no ordenamento jurídico brasileiro, alinhando-se com as necessidades práticas do mercado imobiliário e oferecendo uma solução racional para impasses que antes pareciam intransponíveis.
Como Funciona
O processo de adjudicação compulsória inversa segue uma sequência lógica e estruturada, iniciando-se com a notificação extrajudicial do comprador, concedendo um prazo razoável para a regularização da transferência.
Na ausência de resposta satisfatória, inicia-se o processo judicial de adjudicação compulsória inversa, no qual é fundamental a apresentação de evidências robustas da transação.
Uma vez obtida a sentença favorável, procede-se ao registro na matrícula do imóvel, efetivando a transferência de propriedade.
Importante notar que a lei de 2022 trouxe a possibilidade de que a adjudicação compulsória inversa, assim como a clássica, se opere também na esfera extrajudicial, através de escritura pública, porém, como temos visto na prática, a via judicial costuma ser mais célere e eficaz para a consagração do direito.
A Sinergia entre Direito Imobiliário e Tributário
A verdadeira potência deste instrumento jurídico reside na união estratégica entre as especialidades de direito imobiliário e tributário.
Esta abordagem integrada permite uma otimização fiscal, liberando a empresa vendedora da responsabilidade pelo IPTU e alinhando a realidade fiscal à situação fática do imóvel.
Além disso, proporciona clareza contábil, facilitando auditorias e processos de due diligence.
A resolução de pendências imobiliárias mitiga riscos legais e financeiros associados à propriedade nominal de imóveis já comercializados, enquanto a correta alocação da responsabilidade tributária permite um planejamento fiscal mais eficiente e aderente à realidade operacional da empresa.
Implementação Estratégica
Para obter os benefícios, não só físicos, da adjudicação compulsória inversa, é essencial uma abordagem multidisciplinar, o que inclui uma análise preliminar detalhada do portfólio imobiliário, identificando casos elegíveis para o procedimento, seguida de um exame minucioso da documentação relacionada a cada transação, assegurando a robustez do processo judicial.
É crucial realizar uma projeção do impacto tributário da regularização, alinhando-a com a estratégia fiscal global da empresa.
Conclusão
A adjudicação compulsória inversa representa mais do que uma simples inovação legal; é um paradigma de como a integração entre diferentes especialidades jurídicas pode gerar soluções transformadoras para desafios empresariais complexos.
Ao unir a expertise em direito imobiliário com o conhecimento aprofundado em direito tributário, este instrumento oferece às empresas uma ferramenta poderosa para otimizar sua gestão patrimonial e fiscal.
Em um mercado cada vez mais exigente e dinâmico, a capacidade de navegar com destreza nessa interseção entre o imobiliário e o tributário e sua adoção estratégica por empresas com ativos imobiliários demonstra uma abordagem proativa e eficiente na gestão de ativos imobiliários.
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