Contextualização.
Os locatários de imóveis comerciais 2026 enfrentam um cenário de mudanças profundas na tributação e nos valores de mercado. Portanto, entender os aspectos práticos da nova Planta Genérica de Valores (PGV) e do sistema de split-payment tornou-se uma prioridade para evitar prejuízos financeiros.
Em razão disso, locadores que não mantinham controle rígido de recebimentos, serão obrigados a adequar rotinas fiscais e operacionais, fato que tende a gerar renegociações contratuais.
Adicionalmente, a sistemática do split-payment impõe que os valores de aluguéis e encargos sejam destinados às partes legitimamente credoras, situação que nem sempre se observa na prática (por exemplo, imóveis com usufruto cujo contrato de locação não disciplina a distribuição de recebíveis).
Do ponto de vista contratual econômico, há ainda riscos relevantes para o locatário, como por exemplo:
alterações contratuais que limitem prazo para ação renovatória podem não ser aceitas pelo Judiciário, com potencial perda do ponto comercial;
possibilidade de revisão trienal do aluguel, especialmente diante do aumento expressivo dos valores de m² pela PGV em São Paulo em 2026, se não endereçado de forma adequada, pode resultar em elevação substancial do encargo locatício.
Aspectos Práticos para Locatários de Imóveis Comerciais 2026
- Tributação e controle de recebíveis: A mudança do regime tributário tornou a identificação do fato gerador e do responsável mais complexa. Locadores sem controles detalhados enfrentarão dificuldades para apurar bases de cálculo e créditos fiscais. Além disso, terão problemas para cumprir obrigações acessórias. Para o locatário, isso significa maior exposição a retenções ou exigências de recolhimento via split-payment. Isso ocorre especialmente se os repasses não comprovarem o direito de recepção por terceiros. É imprescindível que os contratos definam expressamente a titularidade dos créditos locatícios. As partes também devem manter a documentação que comprove a cadeia de titularidade.
- Split-payment e titularidade: O contrato deve prever mecanismos de direcionamento de pagamentos quando há titularidade dividida. Isso inclui casos de nuda-propriedade, usufruto ou copropriedade. A comprovação documental evita retenções indevidas, questionamentos fiscais e litígios. O locatário deve exigir instruções claras sobre o recebedor efetivo. Também deve definir como operar pagamentos eletrônicos ou por boleto. Tais medidas evitam a responsabilização por pagamentos a pessoas não autorizadas.
Segurança Jurídica e Prazos Legais
- Renovatória: A ação renovatória obedece aos prazos da Lei de Locações. O Judiciário pode invalidar cláusulas que busquem limitar esse direito. Por conseguinte, observar os prazos legais é crucial para o locatário que depende do ponto comercial. É fundamental conservar provas do cumprimento das obrigações contratuais.
- Revisional x reajuste: Reajustes anuais diferem da revisão trienal prevista em lei. A elevação dos valores de metro quadrado na PGV em São Paulo impactará o mercado. Contudo, o locatário deve antecipar esse risco e negociar cláusulas que mitiguem aumentos bruscos
Conclusão e medidas sugeridas.
Para mitigar riscos e preservar a operação comercial, recomenda-se ao locatário:
Realizar levantamento de conformidade entre contrato de locação, matrícula do imóvel e lançamento do IPTU, de modo a garantir que as obrigações contábeis e tributárias estejam alinhadas juridicamente, evitando desencontro de informações e autuações fiscais.
Rever e adequar contratos: inserir cláusulas claras sobre titularidade dos recebíveis, procedimento de pagamento em ambiente de split-payment, obrigação de fornecimento de documentação comprobatória pelo locador e mecanismos de comunicação entre as partes.
- Implementar controles internos: exigir comprovantes de quitação, definir responsáveis pelo processamento de pagamentos e arquivar documentação que demonstre a destinação correta dos valores.
- Planejar a renovatória: observar estritamente os prazos legais, conservar provas de cumprimento contratual e preparar estudo jurídico prévio para evitar perda do ponto comercial.
- Negociar proteção contra impactos da revisão: prever mecanismos de limitação de aumento, escalonamento ou fórmulas que preservem previsibilidade em face de variações abruptas do m² de referência.
- Buscar assessoria especializada: dada a complexidade tributária e processual atual, assessoria contratual e tributária preventiva é essencial para evitar contingências e viabilizar negociações equilibradas.
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