Ela também pode alterar a forma como clínicas médicas, odontológicas e empresas da saúde organizam caixa, recebíveis, documentos fiscais, contratos e controles internos.

Dentro desse cenário, um dos pontos que merece atenção é o split payment.

O tema ainda gera dúvidas, mas sua lógica é simples: parte do valor relacionado ao tributo pode ser separada no momento do pagamento da operação.

Para as clínicas, isso pode afetar a previsibilidade financeira e a forma como a gestão acompanha entradas, saídas e obrigações tributárias.

O que é split payment?

Split payment significa pagamento dividido.

Na prática, o mecanismo permite que a parcela correspondente ao tributo seja segregada no momento da liquidação financeira da operação, em vez de o valor integral entrar no caixa da empresa para posterior recolhimento.

Isso muda a forma como o caixa é percebido.

A clínica deixa de olhar apenas para o valor bruto recebido e passa a precisar entender, com mais precisão, o que representa receita disponível e o que será direcionado ao cumprimento da obrigação tributária.

Como o split payment pode afetar clínicas médicas?

O impacto pode variar conforme o modelo de recebimento da clínica.

Uma clínica que recebe por consultas particulares, procedimentos, exames, convênios, repasses ou pagamentos parcelados pode ter necessidades diferentes de controle.

O ponto central é que a clínica precisará acompanhar com mais clareza o caminho do dinheiro.

Quanto foi recebido? O que corresponde à receita da operação? O que está vinculado ao recolhimento de tributos? Como isso se reflete no fluxo de caixa?

Essas perguntas passam a ser parte da gestão.

O split payment pode reduzir o caixa disponível?

O split payment reduzirá significativamente o fluxo de caixa disponível.

Se parte do valor da operação é separada para recolhimento de tributos no momento do pagamento, a clínica pode não contar com esse montante no fluxo financeiro imediato.

Para clínicas com folha relevante, muitos fornecedores ou recebimentos concentrados em determinados períodos, isso pode exigir mais planejamento.

Por isso, o split payment não deve ser tratado apenas como uma regra fiscal.

Ele também é uma pauta de gestão financeira.

O que muda na rotina financeira da clínica?

Com a Reforma Tributária e mecanismos como o split payment, clínicas podem precisar revisar:

• conciliação de recebíveis;
• controle de pagamentos;
• emissão de notas fiscais;
• integração entre financeiro e contabilidade;
• contratos com fornecedores PJ e autônomos;
• prazos de recebimento;
• repasses;
• precificação;
• fluxo de caixa;
• acompanhamento de tributos.
  

A clínica que hoje depende de controles informais pode encontrar mais dificuldade na transição.

Quanto mais organizada estiver a operação, maior tende a ser a capacidade de adaptação.

O split payment tem relação com fiscalização digital?

Sim. A Reforma Tributária também está associada a um ambiente mais digital e integrado de informações.

Documentos fiscais, pagamentos, créditos, tributos e registros operacionais tendem a ser acompanhados com mais precisão.

Na prática, inconsistências entre o que foi emitido, recebido, declarado e recolhido podem se tornar mais visíveis.

Isso reforça a importância da organização documental.

Notas fiscais, contratos, licenças, registros de recebimento e controles internos passam a compor uma base essencial para a segurança tributária da clínica.

As clínicas precisarão mudar seus sistemas fiscais?

Em muitos casos, será necessário revisar sistemas e processos.

A clínica precisará ter informações confiáveis sobre receitas, notas fiscais, despesas, fornecedores, créditos e tributos.

Isso não significa apenas contratar uma nova ferramenta.

Significa garantir que financeiro, contabilidade, jurídico e gestão trabalhem com informações coerentes.

Quanto maior a complexidade da clínica, maior tende a ser a necessidade de integração entre sistemas e processos.

Como preparar uma clínica para o split payment?

O primeiro passo é conhecer a operação atual.

A clínica deve revisar:

• como recebe seus valores;
• quais serviços presta;
• como emite notas fiscais;
• quais despesas possui;
• quais documentos são armazenados;
• como controla recebíveis;
• se os contratos estão adequados;
• se há integração entre financeiro e contabilidade;
• se o regime tributário atual continua fazendo sentido;
• se existem riscos ou oportunidades de revisão tributária.

Esse levantamento permite identificar fragilidades antes que elas se tornem problema.

O split payment muda a análise tributária da clínica?

Sim. Ele reforça a necessidade de olhar para a operação como um todo.

A análise tributária não deve considerar apenas o valor final do imposto, mas também o impacto no caixa, nos controles, nos documentos, nos contratos e na capacidade de adaptação da clínica.

Em um ambiente mais digital e integrado, clínicas que se organizam antes tendem a decidir com mais segurança.

Conclusão

O split payment pode mudar a forma como clínicas lidam com caixa, tributos e controles internos.

Por isso, o tema deve ser acompanhado desde agora.

A Reforma Tributária não afeta apenas a alíquota ou o valor final do imposto. Ela também pode impactar o fluxo financeiro, documentação, sistemas, fornecedores e previsibilidade da operação.

O Ivan Endo Advocacia atua na análise jurídica e tributária de clínicas médicas, odontológicas e empresas da saúde, com foco em identificar riscos, oportunidades e estruturas mais seguras para cada operação.

Se você deseja entender como a Reforma Tributária pode impactar sua clínica e quais pontos devem ser revisados, entre em contato com a nossa equipe.

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Embora o imposto esteja associado à prestação de serviços de construção civil, nem toda construção realizada no contexto de um empreendimento imobiliário representa, juridicamente, um serviço prestado a terceiro.

Esse ponto é especialmente relevante nas incorporações imobiliárias diretas.

Nessa modalidade, o incorporador constrói em terreno próprio, por sua conta e risco, com o objetivo de comercializar unidades imobiliárias prontas ou futuras. A construção integra o desenvolvimento do próprio empreendimento e não corresponde, necessariamente, a uma prestação de serviço contratada pelo comprador.

Por isso, a exigência de ISS em incorporações diretas pode ser indevida.

O que caracteriza a incorporação imobiliária direta

Na incorporação imobiliária direta, o incorporador é o responsável pela estruturação do empreendimento.

Ele assume os custos da construção, organiza a operação, suporta os riscos econômicos e comercializa as unidades imobiliárias aos adquirentes.

A relação com o comprador não se confunde com a contratação de uma obra de construção civil. O adquirente não contrata o incorporador para executar uma construção em seu benefício específico. Ele adquire uma unidade imobiliária, que será entregue conforme as condições pactuadas.

Essa diferença é essencial para compreender a discussão sobre o ISS.

O fato de existir construção não significa, automaticamente, que há prestação de serviço tributável.

ISS exige prestação de serviço a terceiro

O ISS incide sobre prestação de serviços. Portanto, para que o imposto seja devido, é necessário haver uma relação jurídica em que uma parte presta um serviço a outra.

Em uma obra contratada por terceiro, essa relação costuma estar presente. A construtora é contratada para executar determinada obra e recebe remuneração por essa atividade.

Na incorporação direta, a lógica é diferente.

O incorporador constrói para formar o próprio produto imobiliário que será comercializado: a unidade autônoma. A construção é uma etapa necessária para viabilizar a alienação do imóvel, mas não o objeto principal contratado pelo adquirente.

O comprador paga pelo imóvel. Não remunera, de forma autônoma, um serviço de construção civil prestado em seu favor.

Obrigação de dar e obrigação de fazer: por que essa distinção importa

A discussão também passa pela diferença entre obrigação de dar e obrigação de fazer.

Na prestação de serviço de construção civil, há uma obrigação de fazer: alguém é contratado para executar uma obra para outra pessoa ou empresa.

Na incorporação direta, a obrigação assumida pelo incorporador possui natureza predominantemente ligada à entrega da unidade imobiliária. O objeto econômico da operação é a transferência do imóvel, e não a execução isolada da construção.

Por isso, a construção deve ser compreendida como atividade-meio do empreendimento.

Ela é necessária para que o incorporador alcance seu objetivo final, que é a comercialização das unidades. Mas isso não transforma, por si só, a operação em prestação de serviço sujeita ao ISS.

O incorporador constrói para si, não para o adquirente

Um dos pontos centrais da incorporação direta é que o incorporador atua em terreno próprio e assume os riscos do empreendimento.

Ele não recebe uma encomenda de construção civil do comprador. Ao contrário, desenvolve um ativo imobiliário próprio para posterior venda.

Essa distinção tem impacto direto na análise tributária.

Quando não há tomador de serviço de construção civil, falta um elemento essencial para a incidência do ISS. A construção ocorre dentro da própria cadeia de desenvolvimento do empreendimento, e não como serviço prestado a terceiro.

Assim, a cobrança de ISS pode representar uma ampliação indevida da hipótese de incidência do imposto.

A jurisprudência reconhece a diferença da incorporação direta

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento relevante sobre o tema.

Em linhas gerais, o STJ reconhece que, na incorporação direta, quando o incorporador constrói em terreno próprio, por sua conta e risco, não há prestação de serviço de construção civil a terceiro que justifique a incidência de ISS.

O fundamento é justamente a ausência de tomador de serviço.

O adquirente busca a unidade imobiliária futura ou pronta. A construção é o meio pelo qual o incorporador viabiliza a entrega desse ativo, mas não uma prestação de serviço autônoma contratada pelo comprador.

Essa leitura é fundamental para incorporadoras que recebem cobranças de ISS baseadas apenas no fato de ter havido construção.

Por que a cobrança pode gerar impacto relevante para incorporadoras

A exigência indevida de ISS em incorporações diretas pode representar valores expressivos e afetar diretamente a estrutura econômica do empreendimento.

Para incorporadoras, esse tipo de cobrança pode impactar:

• O custo total da operação;
• A margem econômica do projeto;
• A previsibilidade tributária;
• O fluxo financeiro da incorporação;
• A formação de preço das unidades;
• A estratégia de novos empreendimentos.

Em muitos casos, a cobrança parte da premissa de que toda construção gera ISS. No entanto, essa análise é incompleta.

O ponto decisivo não é apenas a existência de obra, mas a natureza jurídica da operação. É preciso compreender se houve prestação de serviço a terceiro ou se a construção ocorreu como parte do desenvolvimento de empreendimento próprio.

A análise deve começar pela estrutura da operação

Para avaliar se a cobrança de ISS é devida ou não, é necessário analisar como a incorporação foi estruturada.

Algumas perguntas são essenciais:

• O terreno era de propriedade do incorporador?
• Quem assumiu os custos e riscos da construção?
• Qual foi o objeto econômico da operação?
• O adquirente contratou uma obra ou comprou uma unidade imobiliária?
• Os contratos refletem uma venda de unidade futura ou uma prestação de serviço?
• Houve tomador de serviço de construção civil?
• A construção foi atividade-fim ou atividade-meio do empreendimento?

Essas respostas ajudam a diferenciar uma prestação de serviço tributável de uma incorporação direta.

Sem essa análise, há risco de tratar operações distintas como se fossem equivalentes.

Incorporação direta não deve ser confundida com construção por encomenda

A incorporação direta não se confunde com a hipótese em que uma construtora é contratada para executar uma obra para terceiro.

Na construção por encomenda, há um contratante, um prestador e um serviço de construção civil claramente delimitado.

Na incorporação direta, o incorporador desenvolve o próprio empreendimento e comercializa as unidades imobiliárias. O comprador não contrata a construção como serviço isolado; ele adquire o imóvel.

Essa diferença muda a natureza tributária da operação.

Por isso, a exigência de ISS deve ser analisada caso a caso, considerando a estrutura contratual, a titularidade do terreno, a assunção dos riscos e o objeto econômico do negócio.

O risco de uma leitura automática da cobrança

A cobrança de ISS sobre incorporações diretas muitas vezes decorre de uma leitura automática: se houve construção, haveria imposto sobre serviço.

Mas essa conclusão não é suficiente.

O ISS não incide sobre a simples existência de obra. Ele incide sobre prestação de serviço. Portanto, quando a construção é realizada pelo próprio incorporador, em terreno próprio, como etapa de desenvolvimento de um produto imobiliário, a exigência pode não encontrar respaldo jurídico.

A análise técnica permite identificar se o imposto está sendo cobrado sobre uma situação que, na prática, não representa prestação de serviço a terceiro.

Segurança tributária depende da correta qualificação da operação

A principal questão na incorporação direta é qualificar corretamente a operação.

Se a realidade jurídica demonstra que o incorporador construiu por sua conta e risco, em terreno próprio, para vender unidades imobiliárias, a cobrança de ISS pode ser indevida.

Essa análise é relevante não apenas para discutir cobranças já realizadas, mas também para trazer mais previsibilidade a novos empreendimentos.

Incorporadoras que compreendem a natureza tributária de suas operações conseguem avaliar riscos com mais clareza, organizar documentos e estruturar seus projetos com maior segurança jurídica.

A importância do diagnóstico jurídico-tributário

A discussão sobre ISS na incorporação direta exige uma leitura integrada dos contratos, da matrícula do imóvel, da estrutura do empreendimento, da forma de comercialização das unidades e dos riscos assumidos pelo incorporador.

Não se trata apenas de verificar se houve construção, mas de entender a quem essa construção serviu juridicamente.

Quando a obra é realizada como etapa do próprio empreendimento, sem prestação de serviço a terceiro, a incidência de ISS pode ser afastada.

Por isso, o diagnóstico jurídico-tributário é essencial para identificar a natureza da operação e avaliar a legitimidade da cobrança.

Conclusão

A incorporação imobiliária direta possui características próprias e não deve ser tratada automaticamente como prestação de serviço de construção civil.

Quando o incorporador constrói em terreno próprio, por sua conta e risco, com o objetivo de comercializar unidades imobiliárias, a construção funciona como meio para viabilizar a venda do imóvel.

Nessa hipótese, pode faltar o elemento essencial para a incidência do ISS: a prestação de serviço a terceiro.

O Ivan Endo Advocacia atua em questões imobiliárias e tributárias, com foco na análise técnica de operações patrimoniais, incorporações e empreendimentos imobiliários.

Se sua empresa recebeu cobrança de ISS em operação de incorporação imobiliária direta ou deseja avaliar preventivamente a estrutura tributária de um empreendimento, entre em contato conosco.

Envie uma mensagem via WhatsApp,por aqui. 

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Neste artigo, detalhamos a transição do moroso modelo de inventário para a agilidade das Holdings. Nosso objetivo é mostrar como a estruturação sucessória não apenas reduz custos tributários, mas atua como o principal pacificador de conflitos familiares.

O Peso do ITCMD no Planejamento Sucessório com Imóveis

O ITCMD incide sobre a transmissão de bens em caso de morte ou doação. Atualmente, os estados fixam alíquotas que chegam a 8%. Contudo, propostas recentes buscam elevar esse teto para níveis muito mais altos, seguindo modelos internacionais de tributação sobre grandes fortunas. Consequentemente, o custo de um inventário em 2026 pode consumir uma parcela significativa dos ativos da família, reduzindo a liquidez dos herdeiros de forma drástica.

Quando somamos o imposto aos honorários advocatícios e taxas cartorárias, o impacto atinge facilmente 20% do valor total do espólio. No Planejamento Sucessório com Imóveis, a meta principal foca na mitigação desse impacto através de doações planejadas e estruturação societária. Além disso, o inventário costuma paralisar a gestão dos bens por anos. Essa paralisia desvaloriza o patrimônio, pois impede a venda ou a locação eficiente dos imóveis durante o processo judicial.

A Holding como ferramenta de proteção patrimonial

A Holding Patrimonial funciona como uma empresa que administra os bens de uma família de forma profissionalizada. Ao transferir os imóveis para a pessoa jurídica, os herdeiros passam a deter quotas da empresa em vez dos bens diretos. Dessa maneira, o Planejamento Sucessório com Imóveis torna-se muito mais ágil e menos oneroso para todos os envolvidos, eliminando a burocracia do juizado de órfãos e sucessões.

Nesse sentido, as vantagens da estrutura societária no Brasil de 2026 são claras:

1. Imunidade de ITBI: O STF garante a não incidência do imposto na integralização do capital social, desde que a empresa não tenha atividade imobiliária preponderante.
2. Gestão Centralizada: Uma única estrutura jurídica administra os aluguéis, contratos e a manutenção de todo o portfólio.
3. Cláusulas de Controle: O patriarca mantém o usufruto vitalício e o poder de decisão sobre as quotas, garantindo que o patrimônio não seja dissipado precocemente.

Igualmente, esta estrutura evita que os imóveis sofram penhoras por riscos profissionais individuais dos herdeiros. O Planejamento Sucessório com Imóveis cria uma blindagem necessária para a perenidade do negócio familiar, separando o risco operacional do patrimônio imobiliário.

A Reforma Tributária e a Eficiência Sucessória

A transição tributária de 2026 impõe novos desafios para os gestores de fortunas. O novo sistema de IVA exige que os advogados revisem o Planejamento Sucessório com Imóveis constantemente para evitar bitributação. Todavia, as famílias que já operam via Holding possuem maior proteção contra as oscilações da legislação, pois a PJ oferece mecanismos de compensação tributária indisponíveis para pessoas físicas.

Por outro lado, quem escolhe o caminho do inventário enfrenta uma carga tributária sobre o valor de mercado atualizado. Na Holding, a sucessão utiliza o valor histórico contido na declaração de imposto de renda, o que gera um ganho de capital diferido. Certamente, essa diferença representa uma economia de milhões de reais em grandes patrimônios. O Planejamento Sucessório com Imóveis utiliza essa inteligência fiscal para maximizar a herança líquida que chegará aos sucessores.

Inventário vs. Planejamento Sucessório com Imóveis: A Diferença de Custos

O inventário representa um processo reativo, caro e gerador de discórdia entre irmãos e parentes. Infelizmente, a maioria das famílias percebe o problema tarde demais, quando os custos já se tornaram inevitáveis. Já o Planejamento Sucessório com Imóveis atua como uma medida preventiva que organiza a divisão dos bens em vida, de forma clara, consensual e profissional.

Dessa forma, a Holding elimina a intervenção judicial na sucessão patrimonial. Os herdeiros assumem a gestão da empresa automaticamente, conforme as regras estabelecidas no Acordo de Sócios. Assim sendo, a continuidade dos negócios não sofre interrupções, o que preserva a liquidez dos ativos e a distribuição de dividendos. O Planejamento Sucessório com Imóveis garante que a transição ocorra sem sobressaltos financeiros ou emocionais.

Aspectos Psicológicos e a Harmonia Familiar no Longo Prazo

Embora o foco seja financeiro, esta estratégia possui um impacto emocional inestimável para a longevidade da família. Lidar com burocracias pesadas e disputas por imóveis específicos costuma destruir relações que levaram décadas para serem construídas. Com efeito, ao definir as regras de governança previamente, os pais evitam brigas futuras pelo controle do patrimônio imobiliário.

A Holding transforma os ativos em um negócio comum, onde todos são sócios com direitos e deveres definidos em contrato. Acima de tudo, o Planejamento Sucessório com Imóveis reflete um ato de responsabilidade com os sucessores. Planejar evita que o período de luto venha acompanhado de uma crise financeira e familiar que poderia ser facilmente evitada com antecedência.

A Importância do Acordo de Sócios na Holding Patrimonial

Um erro comum em 2026 é acreditar que basta abrir uma empresa e transferir os bens. O verdadeiro coração do Planejamento Sucessório com Imóveis reside no Acordo de Sócios. Este documento jurídico define quem pode vender imóveis, como os lucros serão distribuídos e o que acontece em caso de divórcio de um dos herdeiros. Portanto, sem um acordo bem redigido, a Holding pode se tornar um problema tão grande quanto o inventário.

Dessa maneira, o acordo deve prever cláusulas de tag-along e drag-along, além de critérios rígidos para a entrada de terceiros na sociedade. Nesse sentido, o Planejamento Sucessório com Imóveis protege a família contra ingerências externas, como ex-cônjuges ou credores individuais. A governança corporativa aplicada à família é o que diferencia um planejamento amador de uma estrutura de autoridade.

Auditoria técnica antes de iniciar o planejamento

Um erro comum reside em iniciar o processo sem antes auditar a situação tributária dos bens. Se os imóveis possuem erros de metragem no IPTU ou irregularidades na matrícula, a Holding herdará esses problemas fiscais. Portanto, o diagnóstico de conformidade imobiliária deve preceder o Planejamento Sucessório com Imóveis em todos os casos.

Logo, a regularização prévia garante que a integralização ocorra sobre valores corretos e inquestionáveis. Isso evita questionamentos do fisco e assegura a aplicação plena da imunidade de ITBI perante a prefeitura. Em resumo, o sucesso da estratégia depende da qualidade técnica do levantamento inicial de cada ativo. O Planejamento Sucessório com Imóveis exige precisão documental para ser eficaz e resistente a auditorias fiscais futuras.

Conclusão: O momento de agir é agora

O cenário econômico de 2026 não permite mais a procrastinação na gestão do legado familiar. O Planejamento Sucessório com Imóveis concilia eficiência tributária, proteção jurídica e harmonia familiar em uma única solução robusta. Seja para proteger o patrimônio do agronegócio ou grandes portfólios de imóveis urbanos, a estratégia exige uma personalização técnica profunda.

Em conclusão, proteger seu patrimônio do ITCMD abusivo e do inventário lento é um dever de quem deseja perpetuar sua história. Utilize o Planejamento Sucessório com Imóveis para transformar seus ativos em um legado perene e blindado contra as incertezas fiscais. O futuro da sua família depende das decisões estratégicas que você toma hoje.

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A questão do imposto sobre a integralização de imóveis exige atenção cuidadosa das famílias proprietárias. A Constituição Federal prevê a exclusão dessa incidência para operações de capital social. Contudo, muitos municípios ainda exigem o tributo na prática. Essa cobrança gera tributação indevida e insegurança jurídica. Além disso, o impacto atinge diretamente o planejamento sucessório e patrimonial.

Posicionamento.

O Supremo Tribunal Federal (STF) desempenha um papel decisivo neste debate. O Tema 1348 analisa exatamente a imunidade de ITBI holding patrimonial. O julgamento no Plenário caminha para reconhecer a não incidência do imposto nestes casos.

Ministros já manifestaram entendimentos favoráveis aos contribuintes. Nesse sentido, a consolidação deste posicionamento trará a segurança necessária para o planejamento das famílias. Enquanto a decisão definitiva não ocorre, os contribuintes podem adotar medidas protetivas:

• Impugnação administrativa: Questione os lançamentos indevidos realizados pela prefeitura.
• Ações judiciais: Utilize mandados de segurança ou pedidos de suspensão da exigibilidade tributária.
• Planejamento preventivo: Estruture a operação com atas, contratos atualizados e laudos de avaliação.

Planejamento e Segurança Patrimonial

É essencial realizar uma due diligence tributária e societária prévia. Além disso, alinhe os registros contábeis e imobiliários para evitar desconformidades. Nosso escritório possui atuação consolidada em direito tributário voltado ao patrimônio familiar. Consequentemente, oferecemos acompanhamento estratégico para famílias que planejam integralizar imóveis.

Nosso enfoque combina análise técnica com as necessidades de governança familiar. Queremos proteger o patrimônio e minimizar riscos fiscais. Assim, trabalhamos para restabelecer a segurança jurídica necessária ao planejamento sucessório.

Se você enfrenta dúvidas sobre a imunidade de ITBI holding patrimonial, procure ajuda especializada. Entre em contato para uma avaliação personalizada das suas medidas estratégicas.

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Neste artigo, vamos explorar como o imposto sobre o ganho de capital é tratado e como a venda de imóveis adquiridos por herança permite uma redução significativa do imposto de renda.

O que é Ganho de Capital e como funciona o Imposto de Renda?

O ganho de capital é a diferença entre o valor de venda de um imóvel e o valor de aquisição. Em outras palavras, é o lucro obtido com a valorização do imóvel desde a sua compra até a venda. Para fins de tributação, o Imposto de Renda incide sobre esse lucro.

Por exemplo, se José comprou uma casa por R$60.000,00 e a vendeu por R$100.000,00, o ganho de capital é de R$40.000,00. As alíquotas do Imposto de Renda sobre ganho de capital são:

Até R$ 5.000.000,00: 15%
Acima de R$ 5.000.000,00 até R$ 10.000.000,00: 17,5%
Acima de R$ 10.000.000,00 até R$ 30.000.000,00: 20%
Acima de R$ 30.000.000,00: 22,5%

Se o imóvel foi adquirido por uma holding patrimonial ou empresa, o imposto a ser pago será calculado de acordo com o regime do Lucro Presumido, não seguindo o mesmo racional do ganho de capital. Para mais informações, confira nosso post sobre a diferença entre pessoas físicas e jurídicas.

Como o Inventário Impacta no Imposto de Renda sobre Ganho de Capital

O imposto incidente na transferência de bens do falecido para os herdeiros é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cuja alíquota varia por Estado. No entanto, este artigo focará no Imposto de Renda sobre ganho de capital para imóveis herdados. Se você se interessar pelo tema, acesse este conteúdo a respeito.

Após a conclusão do Inventário, seja judicial ou extrajudicial, a Declaração Final do Espólio deve ser entregue à Receita Federal, pelo Inventariante, no exercício seguinte à homologação da partilha. Através desta declaração, é possível atualizar o valor do imóvel para o valor de mercado. Isso pode resultar em uma redução do imposto de renda sobre o ganho de capital quando o imóvel for vendido pelos herdeiros.

Em outras palavras, os herdeiros podem atualizar o valor do imóvel adquirido para o valor de mercado e, nesta passagem, pagar o imposto sobre o ganho de capital como se tivesse sido vendido pela pessoa falecida, utilizando os descontos previstos em lei que caberiam ao falecido e recolhendo o imposto pelo Espólio. Assim, na venda deste imóvel para terceiros, o ganho de capital será reduzido, ou em alguns casos, até inexistente.

Para entender melhor como funcionam os descontos de imposto de renda sobre ganho de capital na venda de imóveis, acesse aqui.

Exemplo Prático de Redução do Imposto

Considere o seguinte exemplo: o Sr. Apolo adquiriu um imóvel por R$500.000,00 em 1975, e o valor de mercado em 2023 é de R$3.000.000,00. Após seu falecimento, seus herdeiros, Julia e Guilherme, pretendem vender o imóvel.

Se na Declaração Final do Espólio atualizar o valor do imóvel para R$3.000.000,00, poderá ser aplicado o desconto de 70% previsto em lei para imóveis adquiridos em 1975, reduzindo o ganho de capital para R$750.000,00, com a correspondente redução no imposto de renda incidente.

Por outro lado, caso não seja realizada essa atualização na Declaração Final do Espólio, o ganho de capital dos herdeiros na futura venda do imóvel seria de R$2.500.000,00, resultando em um imposto mais alto.

Portanto, é crucial consultar um especialista para analisar o valor de mercado dos imóveis e considerar os benefícios legais disponíveis.

Cuidados com imóveis herdados

Entender o imposto de renda sobre ganho de capital é essencial para quem lida com ativos imobiliários. A atualização do valor dos bens herdados pode oferecer uma oportunidade valiosa para reduzir o imposto sobre a venda de imóveis. Certifique-se de realizar um planejamento adequado e cumprir os prazos legais para evitar multas e juros.

Este conteúdo é direcionado ao público não especializado e não representa consultoria ou orientação legal. Caso tenha dúvidas ou comentários, deixe-os abaixo ou entre em contato conosco.

Todos os direitos desta publicação são reservados ao escritório Ivan Endo Advocacia.

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Limitações Legais à Cláusula de Inalienabilidade

De um lado o legislador, a partir do Código Civil de 2002, trouxe fortes limitações para a imposição da cláusula de inalienabilidade, exigindo que o testador declare no ato da lavratura do testamento o motivo que o levou a onerar a propriedade de seus sucessores com o impedimento para alienar, onerosa ou gratuitamente, e não só, que o motivo seja justo, não apenas banal, mesquinho ou como forma de vingança ou penalidade ao filho. Veja o artigo 1848, do Código Civil.

Tamanha foi a preocupação do legislador nesse sentido, que determinou também, que todos os testamentos feitos anteriormente à vigência do Código Civil de 2002, fossem aditados no prazo de um ano após a entrada em vigor do referido Código – artigo 2042, para que o testador declinasse os motivos justos que o levou a impor a cláusula restritiva de direito em desfavor de seus herdeiros ou sucessores na propriedade, sob pena de, não o fazendo, ser desconsiderada. 

Cláusula de Inalienabilidade nas Doações

Outra questão que se extrai do artigo 1.848, do Código Civil, é que o dispositivo legal se limita a exigir a declaração da justa causa em testamentos e não em doações, trazendo discussões a respeito e diferentes interpretações.

Doação como Adiantamento de Legítima

Contudo, sem se alongar nessa questão, temos que se a doação for a título de adiantamento de legítima, nos parece razoável e coerente que também conste a justa causa, caso o doador decidir pela imposição da cláusula de inalienabilidade ao donatário (aquele que recebe a doação), em razão do potencial prejuízo que tal restrição poderá acarretar.

Entender diferente, ou seja, de que nas doações com imposição da cláusula de inalienabilidade como adiantamento da legítima do donatário/herdeiro não seja necessária a justificativa, seria o mesmo que negar e anular a proteção da lei à legítima, e aceitar que a exigência da justa causa seja burlada ou fraudada pelo doador.

Doações Anteriores ao Código Civil

Atente-se que as doações lavradas antes da vigência do Código Civil de 2002 que contenham a restrição da inalienabilidade sobre os bens e que seja considerado como adiantamento de legítima e não foram levados à registro na mesma ocasião, deverão ser ratificadas para constar a justificativa conforme entendimento legal e doutrinário atual.

Porém, caso um das partes não estiver viva, a questão deverá ser submetida à apreciação do Poder Judiciário. 

Testamentos Antigos e Conflitos Atuais

Ainda hoje se vê testamentos lavrados há muito tempo e que não foram ratificados para adequar ao sistema imposto pelo atual Código Civil e, que por isso, ao ser utilizado causam discussões e surpresas negativas aos envolvidos.

Entendimento dos Tribunais sobre a Cláusula de Inalienabilidade

De outro lado, os julgadores nos tribunais superiores de todo o país igualmente, na maior parte das vezes, rechaçam a cláusula restritiva de direitos, ainda mais quando o motivo a que levou o testador ou doador à imposição da limitação ao destinatário, já se encontra ultrapassado ou, se aquele motivo declarado não existe mais. Aqui, cabe ao prejudicado demonstrar e provar que, de fato, a causa que levou seus antecessores a restringir-lhe os direitos de propriedade, já não existem mais ou, são irrelevantes.

Não só agora, mas desde há muito, já se criticava as restrições e consequências das cláusulas restritivas da propriedade. Veja o que dizia Clóvis Bevilacqua em lição contemporânea a 1958, mas que se revela tão atual :

“A inalienabilidade imobiliza os bens, impede a circulação normal das riquezas, é, portanto, antieconômica, do ponto de vista social. Por considerações especiais, para defender a inexperiência dos indivíduos, para assegurar o bem estar da família, para impedir a delapidação dos pródigos, o direito consente em que seja, temporariamente, entravada a circulação de determinados bens. Retirá-los em absoluto e para sempre, do comércio seria sacrificar a prosperidade de todos ao interesse de alguns, empobrecer a sociedade, para assegurar o bem estar de um indivíduo, ou uma série de indivíduos.”

Alienação de Bem Gravado com Inalienabilidade

Esclareça-se, porém, que a vontade do testador ou do doador deve ser respeitada e analisada pelo Poder Judiciário, caso a caso, para, somente após, ser ou não cancelada a restrição imposta ao proprietário prejudicado.

O juiz, nesse caso, recebe a responsabilidade e o encargo muito grandes, não só para analisar os motivos que levaram o testador a impor uma restrição tão limitante sobre os bens de seus herdeiros, mas também para decidir se o herdeiro, e agora proprietário, já reúne condições de livremente dispor de seus bens, alienando-os a seu exclusivo critério, sem prejudicar a si próprio e a sua família.

Devemos lembrar que para alienar um bem gravado com a cláusula de inalienabilidade deve-se buscar uma autorização judicial, que poderá simplesmente autorizar a venda pelos motivos apresentado pelo prejudicado e determinar que com o produto da venda seja adquirido outro bem imóvel que conterá a cláusula da inalienabilidade, ou seja, a restrição acompanhará o patrimônio, dá-se a sub-rogação do vínculo, como se determina o parágrafo único do artigo 1911, do Código Civil.

Inalienabilidade sobre Bens Móveis

Por outro lado, muito embora a lei não limite a cláusula de inalienabilidade sobre bem imóvel, é muito raro ver caso de inalienabilidade sobre bens móveis, isso mais reservado para obras de arte, quadros, joias de família, antiguidades valiosas, entre outros.

Por fim, é importante que a pessoa que se sinta prejudicada pelas restrições impostas através de doações ou testamento por seus pais ou antecessores, busque a tutela jurisdicional para ver o seu direito de livremente dispor de seu patrimônio, totalmente restabelecido.

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Extremamente curto, este prazo muitas vezes pode pegar os herdeiros desprevenidos, ainda mais em um momento tão delicado emocionalmente pela perda de um familiar.

Dificuldades na hora de cumprir o prazo para abertura de inventário

Muitas vezes, os bens deixados não estão ainda com o registro em Cartório em nome do Autor da Herança, existe alguma divergência cadastral, entre Prefeitura e Registro de Imóveis, ou número de CPF, RG incorretos, grafia de nomes incorretos ou em nome anterior ao casamento, dentre outras divergências documentais que requerem trabalho de organização jurídica para que possa ser realizado aquele Inventário.

Requisitos e tempo necessário para reduzir o ITCMD

Se o Inventário se processar em São Paulo, e os bens estiverem localizados na capital, existe um mecanismo jurídico adequado para obtenção de redução do valor do ITCMD, uma vez que o Estado de São Paulo calcula, ilegalmente, o valor do imposto aplicando a alíquota sobre o famigerado valor venal de referência, sendo que o correto é o valor venal do imóvel, o qual em geral é inferior àquele.

No entanto, o mecanismo a ser utilizado é o Mandado de Segurança, o qual visa obter uma decisão liminar (e posteriormente definitiva), a ser proferida por um juiz. E, novamente, este não é um procedimento imediato, e, para ser aproveitado o benefício pelo contribuinte/herdeiro, é necessária a obtenção da referida liminar antes da realização do Inventário, o que pode levar muitos dias, chegando até 30 dias, a depender do caso.

Portanto, é fundamental que os documentos dos imóveis de sua família estejam organizados, gerando maior tranquilidade e economia na gestão do seu patrimônio.

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Basicamente, o usufruto permite que a pessoa dona de um bem imóvel possa doá-lo aos seus herdeiros (ou incluir na doação outras pessoas que não sejam seus herdeiros, com ressalvas que você pode conhecer mais aqui), mas ao mesmo tempo manter o seu direito de receber aluguéis, por exemplo.

A pessoa que doa um imóvel e mantém para si o usufruto, é chamada tecnicamente de usufrutuário(a). Sendo que quem recebeu a doação, neste caso, é chamada de nu-proprietário(a).

Quando elaboramos o Planejamento Sucessório de determinada pessoa, levamos em consideração o valor da renda mensal de aluguel de seu imóvel locado que queira doar, para ser possível avaliarmos qual tipo de usufruto é mais vantajoso para aquela operação.

Dependendo do valor do aluguel do imóvel é possível resguardar o usufruto já na doação do imóvel. No entanto, se o aluguel for de valor mais expressivo, geralmente recomendamos que seja realizada uma operação um pouco mais sofisticada, resguardando-se o usufruto de cotas (ou ações) de empresa patrimonial, assim evita-se que haja prejuízo aos envolvidos com excesso de carga tributária sobre os aluguéis.

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É importante saber que em um Inventário também existem prazos para cumprimento de obrigações a serem cumpridas na esfera tributária, para pagamento do imposto incidente, no caso, ITCMD, e outras de obrigações acessórias, como elaboração de declaração perante a Secretaria da Fazenda Estadual.

O prazo normal para recolhimento do ITCMD sem multa é de 180 dias após a abertura da sucessão, ou seja, 6 meses após a data do óbito de quem deixou a herança. No entanto, este prazo pode variar na prática, a depender do tipo de Inventário, se Extrajudicial ou Judicial.

No Estado de São Paulo, caso os herdeiros paguem o ITCMD em até 90 (noventa) dias após a abertura da sucessão, ganham desconto de 5%, conforme prevê a legislação estadual.

Por isso, é sempre vantajoso ter a documentação do patrimônio de sua família sempre organizado juridicamente, para não ter que se preocupar em correr para fazer isso em um momento tão delicado emocionalmente, logo após o falecimento de um ente querido.

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É interessante realizar uma análise jurídica do seu patrimônio para entender os benefícios de cada tipo de negócio, como por exemplo, venda, locação, cessão de direitos, buil to suit, implantação de empreendimentos, como loteamentos e incorporação imobiliária.

Fundamental analisar a parte tributária dos seus rendimentos. Existem mecanismos normativos que permitem a organização patrimonial de forma que haja inteligência no recolhimento de impostos e, consequentemente, economia.

Um destes mecanismos é a holding patrimonial, cuja constituição vem sendo cada vez mais sofisticada com recursos jurídicos e administrativos que permitem economia de impostos e organização na tomada de decisão pelos donos e administradores do patrimônio.

Nossa equipe vem obtendo êxito em ações que permitem a economia de tributos na constituição de holding patrimonial com completa segurança jurídica. 

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