Se você é proprietário de um imóvel e está considerando vendê-lo, mas existe um contrato de aluguel vigente no local, é fundamental realizar uma análise combinada entre a legislação vigente e as estipulações contratuais.
Muitos acreditam que um imóvel alugado não pode ser vendido, mas isso não é verdade. A venda é possível, basta entender a legislação vigente e a jurisprudência atualizada.
Neste artigo, explicaremos os principais itens que devem ser observados para viabilizar a venda do imóvel locado.
Observar o Direito de Preferência do Inquilino
De acordo com a lei do inquilinato brasileira, um imóvel locado pode ser vendido, desde que seja respeitado o direito de preferência do locatário. A lei exige que o proprietário ofereça ao locatário a oportunidade de adquirir o imóvel antes de vendê-lo a terceiros, nas mesmas condições de preço e pagamento.
A formalidade exigida visa proteger o locatário, garantindo que ele tenha a chance de comprar o imóvel antes que seja vendido a outra pessoa. O valor e as condições propostos na notificação ao locatário devem ser idênticos aos recebidos em uma oferta de terceiros.
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Estipular Cláusulas Contratuais que Protejam o Inquilino Durante a Venda
Quando um imóvel alugado é vendido para incorporação imobiliária, existem particularidades no processo de venda.
Por exemplo, é importante estipular cláusulas que prevejam o agendamento prévio para a realização de sondagens de solo, procedimento necessário para incorporação, que acontece entre a assinatura do compromisso de venda e a escritura definitiva, no sentido de manter a integridade do imóvel durante esse processo.
Negociar um Período de Comodato Após a Venda para Não Prejudicar o Locatário
Se o inquilino não exercer o direito de preferência na compra do imóvel, e o contrato de locação não tiver cláusula de vigência, ele poderá ser solicitado a desocupar o imóvel antes do término do contrato de locação.
Para evitar prejuízos, o proprietário pode negociar com o comprador um período de comodato, permitindo que o locatário permaneça no imóvel por um tempo determinado após a venda.
Essa solução ajuda a equilibrar a negociação e oferece mais segurança tanto ao comprador quanto ao locatário.
Notificar o Inquilino para Evitar Problemas com a Receita Federal
Outro cuidado que os vendedores de imóveis locados muitas vezes esquecem é a comunicação correta com a Receita Federal. Durante o contrato de locação, tanto o locador quanto o locatário declaram mensalmente os valores recebidos e pagos à Receita.
Após a venda do imóvel, o inquilino deve atualizar essas informações para evitar problemas fiscais, como malha fina ou autuações.
É importante lembrar que a tributação sobre o aluguel pode variar entre locadores pessoas físicas e jurídicas. Saiba mais aqui.
O que observar antes de concluir a venda de imóvel alugado
A venda de um imóvel alugado é plenamente viável, conforme prevê a legislação, mas é necessário observar o direito de preferência do locatário e outras condições contratuais.
Além disso, tomar cuidados com a comunicação adequada às autoridades fiscais e negociar termos de comodato pode evitar problemas e garantir uma transição tranquila tanto para o locatário quanto para o novo proprietário.
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