Diferenças entre contratos de Self-storage e contratos de armazém/depósito: uma análise jurídica

Nos últimos anos, a atividade de self-storage tem ganhado destaque em centros urbanos, especialmente diante do crescente fenômeno de apartamentos de tamanho reduzido e da busca por soluções práticas para armazenamento de bens pessoais e móveis.

Contudo, é importante compreender as diferenças entre contratos de self-storage e contratos de armazém/depósito, sobretudo em relação à natureza jurídica e à incidência de tributos, notadamente o ISS (Imposto sobre Serviços).

A natureza jurídica do contrato de self-storage

Do ponto de vista legal, o contrato de self-storage caracteriza-se essencialmente como uma locação de espaço físico.

Diferentemente de uma prestação de serviço de armazenamento ou de guarda, na qual há manipulação, conservação e gestão dos bens por parte do prestador, o self-storage se configura como uma simples locação de espaço, onde o locatário assume a plena responsabilidade pela gestão, conservação e uso do bem armazenado.

A Lei nº 116/2003, que regula o ISS, estabelece em seu artigo 3º que o imposto incide sobre a prestação de serviço. Contudo, essa definição não se aplica ao self-storage, uma vez que essa atividade não configura uma “prestação de serviço” no conceito estrito, mas sim uma locação de espaço, regulada pelo direito privado e fora da lista de serviços tributáveis.

O entendimento sobre a não incidência de ISS em contratos de self-storage

O Supremo Tribunal Federal (STF), por meio da Súmula Vinculante nº 31, reforça que a locação de bens imóveis — incluindo espaços em condomínios, escritórios e, por consequência, self-storage — não constitui atividade de prestação de serviço sujeita ao ISS, justamente por ausência do fato gerador típico dessa espécie tributária.

No caso específico do self-storage, a atividade consiste na locação de um espaço (geralmente um box ou galpão de pequenas dimensões), com autonomia plena do locatário para organizar, armazenar e gerir seus bens, sem qualquer manipulação ou conservação técnica por parte do locador.

Dessa forma, o aspecto central do contrato é a disponibilização do espaço, e não a prestação de um serviço de guarda ou armazenamento, o que diferencia o contrato de self-storage dos contratos de armazém ou depósito tradicionais.

Diferenças na gestão dos espaços locados

Outro ponto fundamental ao comparar as diferenças entre contratos de self-storage e contratos de armazém/depósito está na gestão dos espaços locados:

• Armazém ou depósito: trata-se de uma prestação de serviço, em que a empresa armazém assume a responsabilidade pela conservação, segurança, manipulação e gestão dos bens, atuando como uma espécie de gestor técnico do armazenamento.

• Self-storage: o locatário assume a responsabilidade integral pela organização, segurança e gerenciamento dos bens, exercendo autogestão do espaço, que funciona, na prática, como uma locação convencional de imóvel. A entrega das chaves e a autonomia de uso reforçam essa natureza jurídica.

Implicações tributárias: ISS ou não?

O ponto central da discussão jurídica sobre as diferenças entre contratos de self-storage e contratos de armazém/depósito está na incidência (ou não) do ISS.

Conforme destacado pela jurisprudência e pela legislação, a atividade de self-storage — quando realizada como locação de espaço físico — não apresenta o fato gerador do ISS, uma vez que não há prestação de serviço.

O artigo 11, inciso IX, da Lei nº 116/2003, que trata do conceito de serviço de armazenamento, não se aplica ao self-storage, pois o contrato não envolve manipulação nem conservação técnica dos bens, mas sim a locação de um espaço.

Além disso, a Súmula Vinculante nº 31 do STF garante que a locação de bens imóveis, por si só, não é serviço e, portanto, não sofre incidência do ISS.

Conclusão

A distinção entre o contrato de self-storage e os contratos de armazenamento ou depósito tradicionais é fundamental sob o ponto de vista jurídico e tributário.

O primeiro caracteriza-se por uma locação de espaço com autonomia plena do locatário, não cabendo a incidência do ISS, uma vez que não há prestação de serviço, mas simplesmente uma locação de imóvel.

Para profissionais e empresas do ramo de self-storage, compreender essas diferenças é essencial para orientar adequadamente clientes, evitar cobranças indevidas de tributos e respeitar os princípios legais que regem a matéria.

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