Classificação do Uso do Imóvel na Modalidade Self-Storage e Impactos no IPTU

A atividade de self-storage vem crescendo expressivamente nos centros urbanos, especialmente em razão da redução do tamanho dos apartamentos e da necessidade de espaços adicionais para armazenamento de bens móveis. Apesar de sua expansão, a atividade ainda não possui CNAE específico, sendo, na maior parte das vezes, considerada uma locação de espaços, diferentemente do serviço de armazenagem e guarda de bens, cuja natureza é de prestação de serviço especializada.

Compreender essa distinção é essencial para a classificação do uso do imóvel na modalidade self-storage e seus impactos no IPTU, pois o enquadramento incorreto pode gerar cobrança tributária superior ao devido.

Caracterização da Atividade de Self-Storage

O self-storage caracteriza-se pela locação de espaços aos clientes, geralmente pessoas físicas, que utilizam tais espaços de forma autônoma, como uma extensão de suas residências. Essa modalidade difere do contrato de armazenagem e guarda de bens, no qual o responsável pelo armazenamento, geralmente uma empresa, possui expertise técnica na conservação adequada dos bens, funcionando muitas vezes como centro de distribuição dentro de um processo logístico.

Tal distinção é fundamental para delimitar as bases de cobrança, uma vez que o valor cobrado pelo self-storage costuma ser inferior ao do serviço técnico de armazenamento, questão que reflete na natureza do contrato e, consequentemente, na tributação do imóvel.

Enquadramento do Imóvel para o Cálculo do IPTU

Segundo o art. 17 da Lei nº 10.235/1986, o valor venal dos imóveis construídos, base de cálculo do IPTU, é obtido pela soma do valor venal do terreno e da construção. Esses valores são determinados por elementos como área, padrão construtivo, localização e idade do imóvel, com aplicação de fatores específicos, como o de obsolescência, conforme previsto na legislação.

A fórmula para a apuração do valor venal de construção, que compõe a base de cálculo do IPTU, é:

Valor Venal de Construção = Área Construída x Valor Unitário de m² x Fator de Obsolescência.

O valor unitário de metro quadrado é estabelecido por enquadramento na Tabela V da Planta Genérica de Valores, que classifica os imóveis segundo tipos de uso e padrões de construção. O artigo 15 da Lei destaca que a determinação do tipo de uso influencia diretamente o valor dessa unidade de medida e, portanto, o montante do IPTU devido.

Divergência no Enquadramento: Tipo 4 versus Tipo 5

O equívoco mais recorrente no lançamento fiscal de imóveis utilizados na modalidade self-storage está na aplicação do Tipo 4 (Comercial Vertical). Conforme a Tabela V, o Tipo 4 abrange “imóveis comerciais, de serviços ou mistos, com mais de dois pavimentos”, utilizados para atividades comerciais — o que não condiz com a atividade de locação de espaços para armazenamento de bens realizada pelos empreendimentos de self-storage.

Por sua vez, o Tipo 5 (Armazém/Depósito) destina-se a imóveis voltados a armazenamento e depósito, o que representa com maior precisão o uso típico do self-storage. Assim, a classificação do uso do imóvel na modalidade self-storage deve observar o Tipo 5, evitando a sobrevalorização do valor venal e, consequentemente, o aumento indevido do IPTU.

Conceitos Legais e Normativos do Uso do Imóvel

A classificação do uso do solo na legislação civil, especialmente na Lei de Uso e Ocupação do Solo de São Paulo (Lei nº 16.402/2016), reforça que o imóvel utilizado para armazenamento de bens móveis, na modalidade self-storage, deve ser enquadrado como uso não residencial, subcategoria de armazenamento e guarda de bens, e não como atividade comercial de caráter institucional ou de vendas.

É necessário distinguir o uso civil do imóvel, definido por suas características físicas e a atividade de locação de espaço, da prestação de serviços de armazenagem, que possui requisitos técnicos e conceitos próprios previstos na legislação.

Considerações Sobre a Classificação do Uso do Imóvel

A caracterização correta do uso do imóvel, conforme a legislação municipal, impacta diretamente na base de cálculo do IPTU. A incorreta aplicação do Tipo 4 – Comercial Vertical acarreta uma valorização indevida do valor venal do imóvel e, por consequência, uma cobrança de IPTU superior ao devido.

Além disso, tal enquadramento contraria o ato administrativo de concessão de licença de funcionamento, que, na maioria dos casos envolvendo self-storage, é compatível com o uso de armazém ou depósito (Tipo 5).

A atividade de locação de espaços de armazenamento, por sua natureza, mostra-se incompatível com as atividades comerciais típicas, sendo, portanto, incorreto enquadrar o imóvel nesse grupo para efeitos fiscais.

Conclusão

Diante de todo o exposto, conclui-se que o imóvel objeto da presente análise deve ser classificado corretamente como Tipo 5 (Armazém/Depósito), conforme previsto na Tabela V da Lei nº 10.235/1986, e não como Tipo 4 (Comercial Vertical).

Essa classificação do uso do imóvel na modalidade self-storage encontra respaldo no princípio da legalidade e visa garantir conformidade com as normas constitucionais e municipais, baseando-se na análise técnica do uso efetivo do imóvel e em suas características físicas.

A manutenção de um enquadramento incorreto resulta em prejuízo financeiro ao contribuinte e afronta os princípios da legalidade e da capacidade contributiva. Portanto, é imperativo que haja a reclassificação do uso de imóveis para fins de cálculo justo do IPTU, conforme a atividade efetivamente exercida e a real destinação da edificação.

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