Operações de venda de imóveis para incorporadoras imobiliárias seguem um processo distinto das vendas simples para particulares, envolvendo uma série de etapas específicas. Se você é proprietário de um imóvel e considera vendê-lo para uma incorporadora, é fundamental entender o cronograma das atividades essenciais nesse tipo de transação. Este artigo apresenta os passos básicos para venda de imóvel para incorporação, sob a perspectiva dos proprietários.

1. Regularize a Matrícula do Seu Imóvel
A matrícula do imóvel é o documento que reúne todas as informações sobre a cronologia do imóvel, incluindo detalhes sobre os proprietários atuais e anteriores, transmissões por inventários, o valor da aquisição e possíveis ônus, como garantias ou penhoras.

Para que a matrícula seja considerada regular, é necessário que todos os atos de transmissão de propriedade estejam devidamente registrados, como doações, compras e vendas, partilhas de inventário e divórcio, integralizações de capital social, entre outros.

Se houver pendências como um inventário não concluído, é essencial avaliar essas questões desde o início, incluindo os custos e o tempo necessário para solucioná-las. Para mais detalhes sobre inventário, acesse aqui.

2. Avalie o Valor do Imóvel para Incorporação
Para negociar com a incorporadora, é importante entender o valor potencial de seu imóvel dentro do contexto de incorporação. Isso inclui verificar o zoneamento, o tamanho da área e a importância do seu imóvel na formação da área de interesse da incorporadora.

Em São Paulo, por exemplo, é essencial considerar o Plano Diretor, a Lei de Parcelamento e Uso do Solo e o Código de Obras. Esses elementos, combinados, permitem uma avaliação precisa do terreno e das dificuldades que a incorporadora poderá enfrentar.

O cálculo do valor do terreno é feito a partir da estimativa de lucro da incorporadora com as unidades futuras e dos custos, incluindo por exemplo construção, despesas e custos, impostos e aquisição do terreno.

3. Analise Contratos de Locação Vigentes
Mesmo que o imóvel esteja alugado, a venda para uma incorporadora pode ocorrer, desde que alguns pontos sejam observados. Primeiro, verifique se o contrato de locação possui cláusula de vigência registrada na matrícula do imóvel. Nesse caso, uma negociação com o locatário será necessária.

Além disso, é necessário observar o direito de preferência do locatário, oferecendo-lhe a oportunidade de compra nas mesmas condições oferecidas à incorporadora. Se o locatário optar por não exercer o direito de preferência, a venda pode prosseguir com a incorporadora. Mais informações sobre o direito de preferência estão neste artigo.

4. Solicite a Proposta de Compra por Escrito
Normalmente a venda de imóvel para incorporação imobiliária inclui 3 documentos básicos: (i) a proposta de compra; (ii) o compromisso de Venda e Compra (CVC); e (iii) a Escritura Pública de Venda e Compra.

A proposta de compra inicial formaliza os termos da compra, detalhando se será uma compra direta ou permuta e as condições de pagamento. O documento deve incluir informações sobre sinal, parcelamento ou pagamento à vista, além da responsabilidade pela comissão de corretagem, caso exista.

Neste estágio, é recomendável avaliar o imposto sobre ganho de capital. Saiba mais sobre esse assunto neste artigo.

5. Negocie o Compromisso de Venda e Compra (CVC)
Após a proposta inicial, a incorporadora enviará uma minuta do Compromisso de Venda e Compra (CVC), que detalha todas as condições de compra. Este documento é essencial, pois estabelece os direitos e obrigações das partes.

Para o CVC, negocie as condições específicas, incluindo:

• Estipule prazo razoável para sanar pendências documentais do imóvel, como por exemplo apontamentos na certidão UNICAI, inconsistências entre IPTU e Matrícula, Condephat, números de CPF errados na matrícula ou inexistentes, divórcios, inventários não concluídos, entre outros (vide passo 1 acima), para evitar penalidades, como pagamento de multa pela não correção no prazo.
• Estipule prazo razoável para sanar problemas dos proprietários e de suas empresas perante a Receita Federal, bem como para obter informações a respeito de homonímia, processos judiciais que estejam em andamento ou que já foram arquivados, mas aparecem nas certidões pessoais, são obrigações dos vendedores esclarecer juridicamente.
• Estipule condições a serem observadas com relação ao locatário do imóvel a ser vendido.
• Estipule cuidados acerca de sondagem de solo a ser realizada no imóvel
• Negocie detalhadamente as condições resolutivas para que a decisão de compra não fique somente na mão da incorporadora.
• Negocie como será feito o pagamento do preço, se venda e compra ou permuta (que pode ser física ou financeira, conheça mais aqui: link para post sobre gcap venda permuta com torna)
• Se for operação de permuta, negocie os valores que deverão constar no documento de Escritura Pública para evitar autuações pela
  Receita Federal
• Estabeleça direitos e obrigações relativos a eventuais usufrutos pendentes no imóvel
• Negocie como será feita a rescisão do contrato de locação e demais impactos relativos ao locatário do imóvel
• Caso você resida no imóvel, negocie um prazo razoável para que sua mudança seja tranquila, se for o caso, assine também um contrato de comodato.

Lembramos que não existe um padrão de cláusulas no Compromisso de Venda e Compra, cada caso é único e deve ser analisado de forma individualizada e levando em conta suas peculiaridades jurídicas e mercadológicas.

6. Obtenha Certidões de Praxe
Após a assinatura do CVC, inicia-se o prazo para cumprir as obrigações, incluindo a obtenção das certidões de praxe. Se o vendedor for sócio de uma empresa, também é necessário apresentar as certidões empresariais.

Atualmente, algumas incorporadoras assumem o ônus das certidões, mas caso existam pendências ou apontamentos nas certidões, é fundamental estar assessorado por uma equipe de profissionais eficiente, que poderá auxiliar tanto na obtenção de documentos complementares, como por exemplo desarquivamento de ações antigas, quanto no esclarecimento de questões jurídicas que possam surgir, mas não necessariamente devem impactar negativamente a venda pretendida.

7. Cumpra Obrigações do Compromisso
Além das certidões, podem haver outras obrigações, como por exemplo, regularizar a matrícula ou dados do cadastro na prefeitura IPTU, CONDEPHAT, concluir inventários pendentes ou regularizar CPFs. Se o imóvel estiver alugado, é necessário atender às obrigações com o locatário e verificar se a incorporadora cumpriu suas próprias obrigações, aplicando penalidades em caso de descumprimento.

Importante lembrar que os vendedores também deverão fiscalizar se as obrigações e prazos assumidos pela compradora também estão sendo cumpridos.

8. Lavratura da Escritura Pública de Venda e Compra
Com as obrigações cumpridas por ambas as partes, é hora de lavrar a Escritura Pública em Cartório de Notas. Esse documento formaliza a transferência de propriedade e é fundamental que seja revisado por um advogado especializado, de modo que reflita corretamente a vontade das partes e proteja seus interesses perante terceiros, como por exemplo a Prefeitura ou a Receita Federal.

Importante notar a comum necessidade de apoio profissional na obtenção de certificado digital para assinatura de escritura remotamente, para evitar que haja atraso na assinatura.

A respeito do pagamento do preço, normalmente é feito na data da assinatura da escritura. E quando a família de vendedores é grande, é recomendável a coordenação de recebimento unificado do valor, para que seja possível lavrar a escritura com maior eficiência e tranquilidade.

9. Registre a Escritura na Matrícula
Após a lavratura, a escritura deve ser registrada na matrícula do imóvel, consolidando a transferência da propriedade. Isso evita responsabilidades solidárias dos antigos proprietários em caso de incidentes, como por exemplo ações judiciais de vizinhos prejudicados por obras.

Além disso, o registro da Escritura é necessário para que a Prefeitura passe a cobrar IPTU do novo proprietário, no caso, da incorporadora.

É importante acompanhar o processo de registro da escritura na matrícula, porque normalmente o cartório devolve com exigências que devem ser cumpridas e podem envolver providências de ambas as partes.

10. Declare o Ganho de Capital e Pague os Tributos
A última etapa do processo de venda de imóvel para incorporação é o cumprimento das obrigações perante a Receita Federal.

Os vendedores têm um prazo aproximado de 1 mês após a venda para realizarem a declaração de ganho de capital e pagarem o imposto de renda incidente. Saiba mais a respeito neste artigo.

Os vendedores podem fazer jus à isenção de ganho de capital na compra de outro imóvel no prazo de 180 dias após a venda, mas devem ser observadas condições específicas para aproveitamento deste benefício. Conheça.

Cumpridas as obrigações de declaração de ganho de capital, também é necessário que a Declaração de Imposto de Renda do exercício seguinte esteja coerente com as informações da venda e possível aquisição de outros bens.

Conclusão
A modalidade de venda de imóvel para incorporação imobiliária é mais complexa que uma venda de imóvel para particular, e requer conhecimento mais aprofundado do profissional contratado para assessorar os vendedores, principalmente nas áreas de direito imobiliário, registral, família e sucessões, tributário e o domínio das práticas de mercado.

Em uma cidade como São Paulo, que apresenta um grande adensamento populacional, com notório déficit habitacional, é saudável que haja uma maior verticalização, sob a condição de serem observadas as diretrizes urbanísticas previstas nas normas vigentes, principalmente no Plano Diretor Municipal.

Ressaltamos que este conteúdo é dirigido ao público não especializado e não representa qualquer tipo de consultoria ou orientação. Esperamos que este conteúdo tenha contribuído com informações claras e objetivas. Caso tenha alguma dúvida ou comentário, deixe aqui nos comentários ou entre em contato conosco.

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